二环外取消限购，楼市又要雄起？|天天资讯

时间：2023-04-11 09:00:35 来源: 楼市观澜

郑州楼市再迎利好。

从本周开始，郑州二环外取消限购。限购区域外的房产套数，不计入限购房产数量。

【资料图】

同时，限售政策从原有的以取得不动产日期算起，满1年可以进行出售，调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准，

也就是说，只要符合条件，二环外想买几套就几套，同时卖房周期也大幅缩短。

政策天平再一次向买房人倾斜。而市场上，红盘也在持续发力，引领暖春行情继续向上。

.01.

3月，郑州楼市回暖继续。

有数据统计，3月份，郑州新房市场依然保持平均每天三四百套左右的成交。整体表现，平稳上升。

几个首开的新盘，更是可圈可点：

北龙湖保利璞悦，首开卖了10个亿；中原区万科山河道二期，成交7个亿；金水北越秀金悦文华，首开销售203套；高新区高新和锦莲序，卖了123套。

更为重要的是，红盘在持续发力，引领市场。

首当其冲的是大正•水晶森林。

2月份，该项目来访2481组，成交221套，成交额2.6亿；3月份，来访1850组，成交165套，成交额1.9亿。

这些数字，见证着一个红盘的吸引力。

可能很多人会奇怪，一个地市来的开发商，在西四环边上开发的项目，怎么就成了郑州的明星项目呢？

甚至还有传闻说，很多来郑州考察学习的外地房企，有两家开发商的项目是必看的，一个是永威，另一个就是大正。

这从项目一期的交付中，或许能找到一些答案。

大正•水晶森林一期交付时，以一己之力刷新了很多人对于刚需盘的认知，交付满意率将近100%。

外立面是西区少有的大面积玻璃+铝板主材外立面，有着“小建业天筑”的美誉。

景观打造同样高标准，社区内部落地了一个约30000㎡的森林公园。特别是约1500㎡的下沉式庭院，打造了樱花林。还有建在坡地上的漂浮图书馆，水系萦绕，绿意掩映……

到二期时，项目又做了不少升级。

同样是知名设计师打造，同样是颜值不输豪宅的铝板+大面积玻璃立面。景观更是邀请来上海英斯佛朗景观设计团队，升级打造“绿林梦岛”主题梦幻园林，其中包括八大主题景观，约2.5万方社区森林。

更大的亮点，是名校配套郑州外国语留馀校区的加入。

1.九年制郑外体系，公办+公办，郑州外国语教育集团官方直属，是郑州首个外国语校区。

2.与郑州外国语资源共享、统一管理、同步发展，郑州外国语校长亲自出任校长，有枫杨的部分师资。

目前，大正•水晶森林二期已是准现房，预计今年7月就能交房。

也就是说，现在买房，今年凭合同就能上外国语。

既有居住品质，又有名校学区，大正•水晶森林能从一期火到二期，也就不奇怪了。

.02.

3月几个首开的新盘，同样表现亮眼。

备受期待的金水北越秀金悦文华首开劲销203套，去化率82%。

这个项目，让人联想到当年的华润幸福里的首开，同样是一线国央企，靠着优质产品一炮而红，给足市场信心。

金悦文华首开热销，在情理之中。

一是双国企背书，越秀是广东老牌国企，也是去年TOP30头部房企中，一个业绩正增长的房企；金水控股是金水区政府控股企业。双国企相当于双保险。

二是位于郑州炙手可热的金水北。这里是郑州为稳健的的市场之一，离北龙湖一路之隔，房价适中，多年来热度极高，历来是红盘批量诞生之地。

三是产品均好性强，没有短板。

要舒适，容积率只有3.5，在整个金水北尤为稀缺；要环境，魏河、东风渠双河环绕，一墙之隔还有一个规划的市政公园；要教育，项目直接签约了金水北首批名校分校文化路一小翰林校区和龙门实验；要产品，户型优势明显，高赠送，127m²和142m²户型，得房率甚至达惊人的80%。

四是双名校，拿着购房合同就能上。

官方回应，板上钉钉。上的还是金水北的名校，文化路一小的翰林校区，金水龙门实验的部。

从大区域、到小板块；从周边配套到产品设计，这是一个没有短板的全优型项目，被市场追捧也在情理之中。

在北龙湖，保利璞悦首开刷新区域三年历史纪录。

3月16日，保利发展控股荣膺“2023中国房地产百强企业”TOP1；3月11日，璞悦项目首开10亿成绩，刷新北龙湖近三年的楼盘首开纪录，实现85%去化率。

要知道，这是在动不动就数百上千万一套起步的北龙湖，这样的高去化率的确少见。

现象级红盘从一开始就开始红了。

保利璞悦入市之初，样板间就实行了验资预约制，因为客户实在多得接待不过来。

背后原因并不复杂。首先，北龙湖基本没房了，万科拾谧森语基本卖完了，保利璞岸已销售大半，保利璞悦成为为数不多的沧海遗珠。

其次，项目位置优越，北龙湖的龙头位置，与龙湖湿地公园、凤山国家级森林公园一路之隔。

其次，产品力足够。保利力邀国际大师设计出了“北龙湖奢华酒店式的总统套”产品，引领北龙湖豪宅风向标的新锐产品。

11栋7层洋房，共计312户。外立面由玻璃幕墙、铝板和石材组成，户型可圈可点，短进深、大面宽。如255㎡户型，270°大尺度阳台景观简直无敌。

同样靠产品出圈的，还有高新区的和锦莲序。

首开152套房子，去化123套，去化率81%。

和锦莲序也是今年受关注的新盘之一，高新建投和永威合作项目，永威负责全程代建和后期物业，高新建投负责出钱出地。

优势很明显：

一是纯正国企的背景，保证项目工期、质量都在水平之上。

二是永威做全程代建，邀请了上海日清担任项目总体设计，在产品上有许多独到之处。

比如，除了88的小三房，做到了不少于3开间的设计，99平的三房，不仅做到了主客双卫，而且餐厅客厅东西一条线。这个面积做到横厅设计，在产品设计上下了不少功夫。

这个设计是发商实力和诚意的双重体现，不到100平米的户型用上了很多大户型甚至是大平层才有的设计。

在郑州，像这样对购房者尤其是首置人群如此友好的项目，真的不多了。

在中原区的万科山河道二期，再续佳话。

中原区四大神盘之一，一期交付靠谱兑现，二期首开，335套房源，去化230套。

山河道的出众，不只因为品质，更因为它是一个城市更新的样本。

规划之初，山河道就以融入二砂文创园的整体规划做了一体进行思考，同时参考“巴塞罗那超级街区”的营造理念，为郑州呈现一个类似上海新天地的项目。

随着一期的交付，山河道对城市界面的更新已初见成果。翻新了道路，改造了公园，引入了伊河路山河道校区。

尤其是对市政公园颍河公园的改造，升级后更名为山河公园，人文气质与自然艺术融合，无论颜值还是功能性都是郑州少见。

相比一期，山河道二期改善更纯粹，起步面积150㎡，户型183㎡，均为T2或T3产品，且大面积段户型占比很高。

装标也不低，接近万科古翠隐秀、万科·拾谧森语等高端改善盘。

在改善产品极度稀缺的中原老城，山河道二期的大火，并不意外。

.03.

楼市在逐步转好，行业也寻找新的方向。

这个时代，对房企而言，没有什么比稳健更重要的了。

3月榜单上的稳健房企典范，美的可谓实至名归。

在地产界，美的恐怕是具有制造基因的房企了，而邯郸又是美的在长江以北的一个制造基地。

于是，3月的郑州地产自媒体矩阵研学之旅，去邯郸看了美的。

在邯郸美的工厂，我们深刻体会到了什么叫制造业。同时，在邯郸，我们也看到了根植于制造业基因的好房子。

从2011年进入，美的在邯郸深耕了十一年，年度销售金额将近90亿，2022年市场极差的情况下也实现了接近40亿的销售额，占据了邯郸近三成的市场份额。

市占率大，品质也很高。美的在邯郸的小区，二手房价远高于普通小区。同时，美的社群橙意社群也首次在邯郸落地，亲子社、老友社、悦动社、公益社……

在邯郸，不仅能近距离感受美的的制造业，也能深入体会美的的好房子。

背靠制造业大树，美的的稳健有目共睹。

美的2022年年报显示，其营业收入为736亿元，核心净利润39亿元。

截至去年底，美的其净负债率为43.9%，现金短债比1.60，扣除预售款后的资产负债率68.2%，“三道红线”均为绿档。

过去一年，融资趋严，美的置业是少有的维持畅通渠道的民营房企，且还在投资拿地。

这家腰部房企，稳健又从容。

.04.

除了大房企，一些地市的优秀房企也在脱颖而出。

冶都，一家濮阳的县域级房企，规模只有十几个亿。

但它的很多做法，却值得90%的大房企学习。

对冶都的感受是两个字：干净。

有字面意思上的干净，物业保洁人员全副武装，配备香水，连垃圾桶都要擦的光亮如镜。甚至，公司还会派人不定期检查员工家庭卫生。

也有战略层面的干净，冶都老板常说，家干净了，人干净了，事也就干净了。

2018年冶都提出“精细化”战略，并为之扎实践行。

在冶都的工地上，有一面巨大的喷绘：精细化施工谁讲面子、讲亲情、讲感情，谁就是冶都的敌人！

据说，冶都的精细化都是砸出来的，对缝不齐，砸；工艺不精，砸；选材不优，砸。

标准没达到，责任人还要承担高额罚款，但罚款不是目的，公司要求个人制定补救措施，再将罚款赢回去。更有意思的是，罚款要交现金，几万块现场点验。

2020年，冶都转型美好生活服务商，目的只有一个，把业主的生活照顾好。

冶都为每位业主都建立了档案，每个业主档案都标注有不同颜色，代表不同的业主类型其中，独居老人被特别标记，每周要入户拜访，老人的基础病要记录在册，常用药物要记录清楚。

再比如，冶都今年开始做生活超市，要求是十年之内不盈利。这种颠覆的做法，不是用做商超的逻辑在做超市，而是用服务的逻辑去做配套。

在很多人眼里，冶都的做法偏执甚至奇葩，但恰恰是这样的特质，让冶都一步步占领用户心智。

仅在清丰县，冶都的市占率就高达3成。当地人以拥有冶都的房子感到骄傲，据说结婚彩礼都可以少收！

雷军说过，优秀的公司赚取利润，伟大的公司赢得人心。越是在不确定的年代，越能诞生和锤炼伟大的公司。

当大多数房企还在迷茫时，冶都已经醒来。守着一亩三分地，念着超前生意经，做伟大的小企业，步履坚实而有力。

.05.

3月既去，4月以来。

近的市场上，出现了两种明显不同的声音：

一种是悲观论，认为市场被打回原形，暖情行情不再；一种较为理性，相信积蓄需求释放后，平稳回升才是常态。

虽说每个人视角不同，得到的答案也不尽相同，但3月郑州楼市的表现，足够令人充满信心。

不用怀疑，暖春的行情仍将持续，平稳回升已是市场的主基调。

而持续不断的利好，也让我们感受到了官方对市场的呵护之情。无论怎样，在这个充满希望的季节，无论是经济还是楼市，都有理由值得我们期待。

作为普通人，脚踏实地，步履坚定，在多数人迷茫时及时出手，才更有可能跑赢下一个周期。

-End-

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